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안녕하세요 날아라백미입니다.
오늘은 뉴스에서도 많이 다루고 있는 깡통전세, 전세사기의 유형과 전세계약시 꼭 알고 넘어가야하는 주의사항 대해 알아보도록 하겠습니다. 많은분들이 이 글을 참고하셔서 내 재산도 지키고 문제없는 전세계약하시길 바랍니다.
◆ 깡통전세란?
깡통전세는 주택의 매매가가 전세보증금보다 낮아 경매로 넘어갈 경우 전세 보증금을 돌려받는 못하는 것을 말합니다.
보통 이러한 깡통전세는 담보대출이 많이 끼어있거나 주택가격이 하락하는 경우에 많이 발생하는데 아파트보다는 빌라나 다세대주택에서 발생하는 경우가 많고 이것을 보통 역전세라고 합니다.
◆ 전세사기유형
- 깡통전세와 보증금 미 반환 유형 (매매가보다 전세보증금이 높아 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못하는 것)
- 이중계약 (전세계약 체결후 , 다른사람과 또다시 전세계약을 맺는 것)
- 대리인 계약(실소유자 행세 후 계약)
- 무자본갭투자 ( 주택의 매매가보다 전세보증금이 높은 상황)
- 부동산권리관계를 속이고 계약
- 허위보증보험
- 위임범위를 초과하는 계약
- 공인중개 불법중개 (임대인에게 월세 계약으로 고지하고, 임차인에게 전세 보증금을 받는 경우)
◆ 전세사기 예방
기본적인 예방방법을 통해 전세사기를 당하지 않게 꼭 받아두어야 합니다.
① 실제로거주, 전입신고, 확정일자
② 보증보험 - 2021년 10월부터 주택임재사업자의 보증보험 가입 의무화
③ 전세권설정 - 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것
◆ 전세계약시 주의사항
1. 등기부등본상 근저당권 설정 여부 확인
전세계약을 하기전에 등기부등본을 때보고 근저저당권이 설정되어 있는지 확인해야합니다. 만약 선순위 근저당권이 잡혀 있다면 보증금을 받은 뒤 근저당권을 말소하겠다는 조항을 계약서에 꼭 특약으로 넣고 계약을 해야합니다.
2. 전세반환보증보험 가입 유무 체크
전세반환보증보험을 가입을 해야하며 만약 가입이 안된다면 계약금을 반환하는 특약을 넣는 것도 좋은 방법입니다.
3. 선순위 임차인의 보증금 규모와 확정일자 확인
전세계약으로 들어가는 집에 잡혀있는 대출과 자신보다 앞선 확정일자를 받은 세입자의 보증금을 돌려주고 난 뒤에 자신의 보증금을 돌려받을 수 있기때문에 선순위 임차인의 확정일자와 그사람의 보증금 금액을 확인해야합니다.
4. 거주하는집의 세금 체납 유무 확인
전세로 들어가서 거주하려는 집의 세금이 제대로 내고있는지, 재산세, 상속세, 종부세 등을 확인하는 것도 필요합니다.
5. 신축건물의 무자본 갭투자 확인 (거주할 집의 매매가와 전세가 차이 확인)
신축건물은 시세확인이 어려워 실제 매매가보다 전세를 높여서 받는 무자본 갭투자를 당할 가능성이 있습니다.
시세확인을 위해 여러 중개업소를 다니며 확인후 계약해야 합니다.
오늘은 전세사기로 떠들석해진 부동산시장을 바라보면서 도움을 드리고자 포스팅 해보았습니다.
모두들 참고하셔서 계약서 작성하시고 내 자산도 꼭 지키시길 바랍니다.