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5월은 가정의 달로 많이 알고 있습니다.
하지만, 세금을 납부해야 하는 기간이기도 합니다.
이번 포스팅에는 부동산 매도 후 발생하는 양도소득세에 대해 진행해야 하는 예정신고 그리고 확정신고 관련 안내를 드리도록 하겠습니다.
내가 처한 유형 또한 예시로 제공할 예정이니, 글 끝까지 보시면 도움이 될 것 같습니다.
양도소득세란?
양도소득세가 일단 무엇인지부터 안내를 드리도록 하겠습니다.
부동산은 매입을 하고 결국에는 매도를 하게 됩니다.
대부분의 경우, 사람들은 낮게 구매를 해서 높게 판매를 하려고 합니다.
이번 부동산 상승기 때 많은 사람들은 소득을 많이 올렸을 것입니다.
만약 내가 아파트를 사서, 특정 기간 보유 후 더 높은 가격에 팔았다면 양도소득세가 발생하게 됩니다.
양도를 하면서 소득이 발생했고, 이에 대한 세금이 부과된다고 보시면 됩니다.
여기서 유념해야 할 부분으로, 나의 자산을 더 높은 가치로 팔았을 때 양도 차익이 발생을 하며 해당 부동산의 소유 기간 및 부동산 개수에 따라 세금을 지불해야 합니다.
부동산 정책이 자주 바뀌고 있어, 국세청에서 안내하고 있는 양도소득세를 참고하시는 것을 추천드립니다.
현재 국세청에서 안내하고 있는 양도소득세 세율 변동 연혁표를 아래와 같이 공유 드립니다.
양도소득세 발생하는 경우
어떤 경우에 양도소득세가 발생하는지 간략하게 안내드리겠습니다.
우선 1주택만 갖고 있는 경우에는, 12억원 이상 되는 고가주택을 소유한 분은 비록 1세대 1주택이어도 양도소득세가 발생됩니다.
1주택자의 경우 양도소득세를 지불해야 하는 경우로는, 보유 및 거주 기간을 충족시키지 못할 때 발생이 됩니다.
조정 지역의 주택을 갖고 계신 분들의 경우 2년 이상의 거주 조건을 충족해야 하며, 비조정 지역 주택을 보유 중이라면 2년 이상의 보유 조건을 충족해야 합니다.
해당 조건을 만족시키지 못할 경우 양도소득세가 발생하게 됩니다.
우리가 가장 잘 알고 있는 경우로는 1세대 2주택 이상부터는 무조건 양도소득세가 발생하게 됩니다.
주의할 사항으로는, 2주택을 보유한 분들은 같은 해에 매도를 하게 될 경우 예정신고를 각 건에 대해 진행을 해야 합니다.
이후, 매도한 다음 해 5월 31일까지 확정신고 또한 진행을 해야 하는 내용 아래 확인하시면 도움이 될 것 같습니다.
앞서 말씀드린 2주택 보유자는 무조건 차익이 발생한 상태로 주택을 매도하면 양도소득세가 발생을 합니다.
그렇기 때문에 3주택 이상부터 또한 무조건 차익이 발생하면 양도소득세 또한 발생이 됩니다.
예정신고란?
앞서 언급한 조건에 따라 양도소득세가 발생하는 경우를 말씀드렸습니다.
정확한 계산 방법에 대해서는 아래 부동산계산기를 활용하면 쉽게 알아낼 수 있습니다.
비록 상황에 따라 조금씩 늘거나 줄 수 있지만, 어느 정도 나올지는 비교적 정확하게 나옵니다.
아래 링크 통해 내가 지불해야 할 양도소득세를 확인하시면 되겠습니다.
위 계산기 통해 나온 양도소득세를 지불은, 부동산 명의를 넘긴 날 (또는 잔금일) 기준 60일 내 처리를 해야 합니다.
양도소득세를 내는 행위 자체가 예정신고를 통해 가능합니다.
우리가 가장 일반적으로 하는 양도소득세 납부가 예정신고라고 보시면 되겠습니다.
양도소득세가 발생하지 않는 분들은 사실상 예정신고를 할 필요는 없습니다.
그러나, 다주택자가 같은 해에 2개의 주택 모두를 매도할 경우에는 예정신고를 필수로 하셔야 합니다.
그 이유는 확정신고 때 더 지불한 세금을 환급받거나 추가로 지급을 하게 되는 경우가 발생하기 때문입니다.
확정신고란?
확정신고는 예정신고와는 다르게 하게 되는 경우가 많지는 않습니다.
1주택자의 경우 예정신고만 하면 사실상 끝이고, 확정신고를 전혀 모르고 넘어가게 됩니다.
그러나, 다주택자의 경우 2주택 이상 같은 해에 매도를 하게 되면 확정신고라는 개념을 알고 가야 합니다.
같은 해에 2주택 이상을 매도하면 한 해에 발생한 양도소득 금액의 합산에 대해 세금이 부과되어야 합니다.
그러나, 양도소득세를 지불해야 하는 시점이 잔금일 기준 60일이기 때문에 한 해에 발생한 모든 매도 건수를 합산할 수가 없습니다.
그렇기 때문에 확정신고라는 제도가 생기게 되었습니다.
2주택 이상 매도를 하는 경우, 양도소득이 1건이라도 나게 되면 모든 주택에 대해 예정신고를 하셔야 합니다.
그렇게 되면 그다음 해 5월 말까지 확정신고를 하게 되는데, 이때 모든 매도 건에 대한 합산된 양도소득 금액에 대해 세금을 재산정하게 됩니다.
간단한 예시를 통해 설명을 드리겠습니다.
만약 3주택 이상 보유한 분이 1주택으로 양도차익이 1,000만원이 발생했다고 하겠습니다.
같은 해에 1주택을 다시 매도하여 양도차익 1,000만원이 또 발생했다고 가정하겠습니다.
세율은 각각 6%로 60만원씩 총 120만원을 예정신고 통해 지불하게 될 것입니다.
그러나, 다음 해 5월말에 확정신고를 하게 될 때 두 양도차익을 합산한 2,000만원에 대해 양도소득세를 지불해야 해서 재산정이 될 것입니다.
그렇게 될 경우 15%의 세율이 적용되어, 300만원 중 누진공제 금액인 126만원을 차감하면 174만원을 원래 지불을 했어야 하는 계산이 나오게 됩니다.
그렇게 되면 기존에 지불했던 120만원에서 추가로 54만원을 확정신고를 하면서 지불을 해야 하는 상황입니다.
2주택자 예시 - 확정신고해야 하는 이유
위에서 작성한 바와 같이, 다주택자는 2주택 이상을 매도하면 그다음 해 확정신고를 무조건 해야 합니다.
그러나, 1주택자의 경우 위에서 말씀드린 양도소득세 지불하는 경우 외에는 특별히 확정신고를 하게 되는 경우는 없을 것입니다.
가장 헷갈리는 경우는 2주택자일 것이라고 생각되어 하나의 예시를 통해 설명을 드리고자 합니다.
우선 2주택자가 같은 해에 매도를 했다고 가정하겠습니다.
편의상 모두 비조정 지역으로 2년 이상 보유한 이후 매도를 한 경우라고 하겠습니다.
주택A는 양도차익 1억으로 3월에 매도 주택B는 양도차익 5천만원으로 8월에 매도를 했습니다.
이때 주택A에 대해서는 1억에 대해 35%의 세율 그리고 누진공제로 1,544만원 적용받아 1,956만원을 지불하면서 예정신고를 하게 됩니다.
이후 1주택자로 주택B는 비과세 적용을 받겠지만, 예정신고를 진행해야 합니다.
비과세이기 때문에 큰 의미는 없지만, 2건 이상의 주택을 매도할 경우 확정신고를 해야 하기 때문에 번거롭더라도 예정신고를 해야 합니다.
더 의미 있는 경우는 만약 주택B를 6천만원 손해를 보고 매도를 했을 경우입니다.
이때, 6천만원 손해 본 주택B에 대해 예정신고를 진행하게 되면 다음해 5월말에 확정신고를 하게 되면 전체 양도차익은 1억원에서 6천만원을 차감한 4천만이 됩니다.
그렇게 되면 1,956만원을 주택A에서 지불한 것이 원래는 양도차익 4천만에 대한 양도소득세인 474만원만 지불하면 되었던 것입니다.
그렇게 되면 1,482만원을 확정신고하면 환급을 받을 수 있기 때문에 2주택 이상 매도를 하는 경우 무조건 예정신고를 모두 진행하셔야 합니다.
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